Ενοίκια: Οι λόγοι της εκτίναξης των μισθώσεων

Το τελευταίο χρονικό διάστημα έχει παρατηρηθεί μια τεράστια αύξηση των ενοικίων στην Αθήνα, αλλά και στην υπόλοιπη χώρα. Να θυμίσουμε πως το χρονικό διάστημα 2009-2014 τα ακίνητα και η ανέγερση νέων κτηρίων είχε πτώση 40%. Όμως από το 218 και μετά τα πράγματα άλλαξαν.

Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων άγγιξαν το 1 δισ. ευρώ έναντι 875 εκατ. ευρώ το 2020 και 1,45 δισ. ευρώ το 2019. Υπενθυμίζεται ότι το 2018 αποτέλεσε έτος-ορόσημο για τις ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς το σχετικό ποσό εκτινάχθηκε κατά 172%, στα 1,12 δισ., από 414,7 εκατ. το 2017, όταν και πάλι είχε καταγραφεί σχεδόν διπλασιασμός από τα 222,4 εκατ. του 2016. Κατά την περίοδο 2018-2022, στην Αθήνα οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική αύξηση της τάξεως του 20%-25%, ενώ σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές υπολείπονται κατά 15%-20% σε σχέση με τα προ-μνημονιακά χρόνια.

-Γιατί παρατηρείται μεγάλη αύξηση στις μισθώσεις;

Το παντοτινό «δίλημμα» της αγοράς με στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο τη δεδομένη χρονική στιγμή επανήλθε δυναμικά και προβληματίζει σχεδόν το σύνολο των ενοικιαστών στη χώρα μας, ιδιαίτερα τα τελευταία δύο-τρία χρόνια που τα ζητούμενα μισθώματα καταγράφουν αύξηση ακόμη και 20%-30%, ενώ σε πολλές περιοχές του υπολοίπου Αττικής αγγίζουν ακόμη και το 40%. Υπήρχε ανάγκη στην εγχώρια κτηματαγορά για αγορά νεόδμητων ακινήτων. Μην ξεχνάμε ότι εν μέσω μνημονιακών χρόνων ο όρος «νεόδμητο» είχε αντικατασταθεί από τον όρο «απάτητο», λόγω της μη ύπαρξης νεόδμητων κατοικιών σχεδόν για μια δεκαετία.

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Επίσης, η αύξηση της τουριστικής βιομηχανίας στη χώρα μας, σε συνάρτηση με τις επενδυτικές ευκαιρίες που εμπεριείχε η εγχώρια κτηματαγορά λόγω μνημονίων και μείωσης των τιμών, αποτέλεσε πόλο έλξης αποδόσεων για τους επενδυτές που στόχευσαν τόσο σε οικιστικά όσο και σε τουριστικά ακίνητα. Η νέα γραμμή του μετρό καθώς και τα έργα ανάπλασης αποτελούν διαχρονικά τα κριτήρια που έλκουν τόσο εγχώριους όσο και αλλοδαπούς επενδυτές.

Παράλληλα, οι τράπεζες άνοιξαν τη στρόφιγγα των στεγαστικών δανείων. Μπορεί να μην αγγίζουμε το ύψος εκταμιεύσεων τα χρόνια πριν από τα μνημόνια, αλλά από το 2019 και μετά καταγράφεται αυξητική τάση χρόνο με τον χρόνο.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις

-Πού οφείλεται το τεράστιο πρόβλημα με τα υψηλά ενοίκια;

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία τετραετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%, ενώ το 2021 η αύξηση των ενοικίων κυμάνθηκε από 3% έως 7%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93%.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις.