Αναταράξεις στα ακίνητα της Ευρώπης από την αύξηση επιτοκίων

Σε ένα περιβάλλον επιταχυνόμενου πληθωρισμού, ενεργειακής κρίσης, μεγάλων κραδασμών στις αγορές και προπαντός ενός ολέθριου πολέμου με παγκόσμιες προεκτάσεις, έρχεται να προστεθεί η στροφή των μεγάλων κεντρικών τραπεζών σε περιοριστική νομισματική πολιτική που εγκυμονεί κινδύνους σε πολλά επίπεδα. Οι αλλεπάλληλες και σε πολλές περιπτώσεις κλιμακούμενες αυξήσεις των επιτοκίων επιβαρύνουν τις τραυματισμένες οικονομίες ανά τον κόσμο, αλλά πρωτίστως απειλούν την αγορά ακινήτων, που έχει γνωρίσει μία δεκαετία ιλιγγιώδους ανάπτυξης και αύξησης των τιμών στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σε σύντομο χρονικό διάστημα καθιστούν δυσβάσταχτο το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων και δυσχεραίνουν περαιτέρω την αγορά κατοικίας για όσους έβρισκαν ήδη απρόσιτες τις τιμές. Ολα αυτά συμβαίνουν τώρα, μετά τα τελευταία δύο χρόνια στη διάρκεια των οποίων η πανδημία και τα κεφάλαια που συγκεντρώθηκαν σε τραπεζικούς λογαριασμούς στη διάρκεια των lockdowns αύξησαν δραματικά τη ζήτηση για κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους, διογκώνοντας περαιτέρω μια νέα κυοφορούμενη «φούσκα» στην αγορά ακινήτων σύμφωνα με την Ρουμπίνα Σπάθη.

Καταγράφοντας τις εξελίξεις και διαβλέποντας τις επικείμενες ανατροπές στις αγορές ακινήτων στις μητροπόλεις του κόσμου, η UBS υπογραμμίζει σε σχετική έκθεσή της τον ρόλο που έπαιξε την τελευταία δεκαετία το φθηνό χρήμα σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση για στέγη στις μεγαλουπόλεις ανά τον κόσμο. Οπως τονίζει, τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια είχαν ως αποτέλεσμα να εκτοξευθούν οι τιμές των ακινήτων σε επίπεδα που υπερέβησαν και τις πλέον αισιόδοξες προβλέψεις των ιδιοκτητών. Η UBS διαπιστώνει ότι στο διάστημα ενός έτους, από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, οι τιμές των κατοικιών στις μεγαλουπόλεις αυξήθηκαν κατά 10%, σημειώνοντας την υψηλότερη αύξηση που έχει καταγραφεί από το 2007.

Αν και οι τέσσερις από τις πέντε πόλεις όπου κατεγράφησαν οι ταχύτερα αναπτυσσόμενες τιμές των ακινήτων είναι στις ΗΠΑ, Μαϊάμι, Λος Αντζελες, Σαν Φρανσίσκο και Βοστώνη, η UBS δεν βλέπει κίνδυνο «φούσκας» ακινήτων στην υπερδύναμη. Στην Ευρώπη, αντιθέτως, εκτιμά πως υπάρχει κίνδυνος «φούσκας» στην αγορά ακινήτων, επικαλούμενη τις αξίες των κατοικιών σε τέσσερις ευρωπαϊκές μητροπόλεις: Φρανκφούρτη, Ζυρίχη, Μόναχο και Αμστερνταμ. Στον κατάλογο των μητροπόλεων που διατρέχουν κίνδυνο «φούσκας» στην αγορά στέγης έχουν προστεθεί το Τελ Αβίβ και το Τόκιο για πρώτη φορά από το 2015, οπότε άρχισε να δημοσιεύει τις σχετικές εκθέσεις. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών συμπορεύεται με ανάλογη εκτόξευση του χρέους των νοικοκυριών στις μεγαλουπόλεις, συνεπακόλουθο αφενός του φθηνού χρήματος, αλλά και της κάμψης που προκάλεσε στις οικονομίες η πανδημία. Οπως αναφέρει η UBS, τα στεγαστικά δάνεια έχουν σημειώσει τη μεγαλύτερη αύξηση που έχει καταγραφεί μετά το 2008.

Το πρόβλημα είναι, όμως, πως η κατάσταση αλλάζει άρδην, καθώς από το περασμένο έτος έως σήμερα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν διπλασιασθεί κατά μέσον όρο στις περισσότερες μεγαλουπόλεις, με αποτέλεσμα να γίνεται σχεδόν απρόσιτη η στέγη. Εξετάζοντας τις άλλες παραμέτρους, η UBS συμπεραίνει πως με τις υφιστάμενες τιμές, ένας μέσος υπάλληλος απασχολούμενος στον τομέα των υπηρεσιών μπορεί πλέον να αγοράσει στέγη αντίστοιχη του 1/3 εκείνου που θα αγόραζε προ της πανδημίας. Η επιδείνωση των οικονομικών συνθηκών, πάντως, οδηγεί ήδη σε κάποια διόρθωση στις τιμές των ακινήτων, που έχουν αρχίσει να υποχωρούν στις περισσότερες μεγαλουπόλεις ή αναμένεται να υποχωρήσουν μέσα στο επόμενο έτος.

Αυξήσεις 7% στις τιμές των ενοικίων μέσα σε ένα χρόνο

Οι ίδιοι παράγοντες που έχουν εξωθήσει στα ύψη τις τιμές των ακινήτων έχουν οδηγήσει στην ανιούσα και τα ενοίκια που βρίσκονται σαφώς πιο ψηλά από τα προ πανδημίας επίπεδα σε όλες τις μεγαλουπόλεις με μοναδική εξαίρεση το Τόκιο.

Στη διάρκεια του περασμένου έτους η UBS διαπίστωσε αύξηση των ενοικίων 7% κατά μέσον όρο, μια αύξηση που, όπως επισημαίνει, υπερκάλυψε όσα ενοίκια ή ποσοστά ενοικίων έχασαν οι ιδιοκτήτες των κατοικιών στη διάρκεια του πρώτου έτους της πανδημίας. Καταλυτικός παράγοντας σε αστικά κέντρα της Ευρώπης και γενικότερα μεγαλουπόλεις που προσελκύουν μεγάλο αριθμό επισκεπτών υπήρξαν τα τελευταία χρόνια οι πλατφόρμες τύπου Airbnb καθώς ενθάρρυναν τους ιδιοκτήτες να επιδιώκουν τη μεγιστοποίηση του κέρδους και να διεκδικούν υπερβολικά υψηλά ενοίκια προκειμένου να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνιες μισθώσεις.

Τα ενοίκια αυξήθηκαν, άλλωστε, με ουσιαστικά τον ίδιο ρυθμό με τον οποίο αυξάνονται και προ της πανδημίας και σύμφωνα με την UBS αυτό καταδεικνύει πως δεν έχει επιβραδυνθεί η διαδικασία της αστυφιλίας. Οπως τονίζει, η τάση είναι ισχυρότερη στις πόλεις των ΗΠΑ αλλά και στο Ντουμπάι και στη Σιγκαπούρη όπου εκτοξεύθηκε η ζήτηση για στέγη σε μεγάλο βαθμό εξαιτίας της αυξανόμενης μετανάστευσης αλλά και των εξελίξεων που επέφερε η πανδημία. Και πάλι, πάντως, οι τιμές των κατοικιών εξακολούθησαν να αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό σε σύγκριση με την αύξηση των ενοικίων.

Υπογραμμίζοντας και πάλι τον καταλυτικό ρόλο που έπαιξαν τα χαμηλά επιτόκια στη διάρκεια των τελευταίων 10 χρόνων, η UBS τονίζει πως οι τιμές των κατοικιών έχουν αποσυνδεθεί πλήρως από τα εισοδήματα και από τα ενοίκια. Με την προσαρμογή στον πληθωρισμό, υπολογίζει πως στη διάρκεια των τελευταίων δέκα ετών οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά μέσον όρο 60% όταν στο ίδιο χρονικό διάστημα τα πραγματικά εισοδήματα και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί μόλις κατά 12%. Το αποτέλεσμα είναι ότι μοναδικός πυλώνας που εξακολουθεί να στηρίζει την αγορά στέγης και να διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα δεν είναι άλλος από τη μεγάλη ζήτηση στην αγορά εργασίας. Από την πανδημία και το εκτεταμένο φαινόμενο της λεγόμενης «μεγάλης παραίτησης» έχει λειτουργήσει ως ενισχυτικός παράγοντας η ζήτηση για εργατικό δυναμικό σε όλους τους κλάδους της οικονομίας. Ο καθοριστικός αυτός παράγοντας όμως φαίνεται να απειλείται από τις εξελίξεις του τελευταίου έτους που οδηγούν ήδη σε διόρθωση των τιμών των κατοικιών, τουλάχιστον στις περιοχές που βρίσκονται στη ζώνη κινδύνου για «φούσκα» εξαιτίας των υπερβολικά υψηλών αξιών.