Έρχονται τα πάνω κάτω στις μεταβιβάσεις ακινήτων – Πότε έρχεται ο «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου»

Όλα τα στοιχεία συνηγορούν σε αυτό: η ραγδαία αύξηση των υποθέσεων που «τρέχουν» ή ανοίγουν τώρα στα συμβολαιογραφικά γραφεία, η διατήρηση των ευνοϊκών φορολογικών και άλλων ρυθμίσεων, αλλά και η πρόβλεψη του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης για μεγαλύτερα φορολογικά έσοδα, 40%-50% περισσότερα σε σχέση με το 2022.

Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες τρέχουν να προλάβουν, αφενός τις νέες ανακατατάξεις στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών και αφετέρου τη διαρκή άνοδο των τιμών στην κτηματαγορά που προκαλείται λόγω του πληθωρισμού και όχι μόνο.

Αναλύοντας τα στοιχεία από τα συμβολαιογραφικά γραφεία, όπου επικρατεί πανικός (με χιλιάδες ανοιχτές υποθέσεις να τρέχουν και να απαιτούν μέχρι και έναν χρόνο για τη διεκπεραίωσή τους), η κυβέρνηση έχει αυξήσει σημαντικά τις προβλέψεις της για έσοδα από ό,τι φορολογείται στην αγορά ακινήτων.

Φιλοδοξεί, φέτος, να βάλει στα κρατικά ταμεία πάνω από 480 εκατ. ευρώ από φόρους μεταβιβάσεων -ίσως και περισσότερα-, ανάλογα με τις συνθήκες που θα επικρατήσουν στην αγορά και ευρύτερα στην οικονομία.

Το μόνο ισχυρό εμπόδιο στο νέο κύμα μεταβιβάσεων είναι η συνεχιζόμενη γραφειοκρατία και οι απαρχαιωμένες διαδικασίες. Απαιτούνται δεκάδες δικαιολογητικά, από πολεοδομία, εφορία, δήμους και κτηματολόγιο που αργούν να εκδοθούν και έχουν δίμηνη ημερομηνία λήξης, για μια διαδικασία που μπορεί να πάρει ακόμα και έναν χρόνο.

Δικαιολογητικά που εμποδίζουν τους συμβολαιογράφους από το να συντάξουν τα νέα συμβόλαια και να υποβάλουν, με τις περίφημες διαδικασίες εξπρές (λίγα κλικ στο MyProperty), τις αιτήσεις για τον φόρο μεταβίβασης. Λύση στο πρόβλημα αυτό ίσως δοθεί μέσα στους επόμενους μήνες με την ενεργοποίηση της πλατφόρμας για τον «Ηλεκτρονικό Φάκελο Ακινήτου».

Μέσω μιας νέας διαδραστικής εφαρμογής θα συλλέγονται online και γρήγορα όλα τα απαραίτητα έγγραφα από τους αρμόδιους φορείς.

H νέα πλατφόρμα σε συνδυασμό με την ψηφιοποίηση και την επέκταση των δυνατοτήτων του MyProperty και τις ευνοϊκές διατάξεις που παραμένουν σε ισχύ (για το αφορολόγητο των γονικών παροχών, το πάγωμα του ΦΠΑ στα νεόδμητα, τα κίνητρα για ανακαινίσεις κ.λπ.) ενεργοποιούν όσους σχεδιάζουν είτε να προχωρήσουν σε αγορές είτε να μεταβιβάσουν κάποιο ακίνητο στα παιδιά τους.

Η τάση αυτή αποτυπώνεται και στον κρατικό προϋπολογισμό του 2023 όπου προβλέπεται αύξηση των εισπράξεων από μεταβιβάσεις ακινήτων κατά 40%. Συγκεκριμένα, τα έσοδα θα φτάσουν τα 489 εκατ. ευρώ έναντι 350 εκατ. που εκτιμώνται για το 2022. Πολλά όμως θα εξαρτηθούν από την άρση των αγκυλώσεων του συστήματος

Σήμερα οι συμβολαιογράφοι αντιμετωπίζουν δύο σημαντικά εμπόδια σε κάθε προσπάθεια μεταβίβασης ακινήτου και σύνταξης νέου συμβολαίου:

1.Ότι πλέον είναι υποχρεωτική η λεγόμενη «ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου», η οποία συνεπάγεται υπέρμετρη γραφειοκρατία, χρονοτριβή για την εξεύρεση των πάμπολλων απαιτούμενων εγγράφων και στοιχείων, αλλά και απροσδιόριστο κόστος σύνταξής της. Το πιο απλό, αλλά χαρακτηριστικό πρόβλημα είναι η αναζήτηση της οικοδομικής άδειας του ακινήτου, που ειδικά σε περιπτώσεις διαμερισμάτων είναι σχεδόν αδύνατον να βρεθεί. Ο μηχανικός καλείται να την αναζητήσει στην πολεοδομία (και αν τη βρει) χάνοντας χρόνο, με αποτέλεσμα να λήγει η ισχύς για άλλα που έχουν εκδοθεί (π.χ. η επίπονη φορολογική ενημερότητα).

2. Το ότι η πλατφόρμα δήλωσης αδήλωτων εμβαδών ακινήτων στους δήμους της χώρας είναι κλειστή και η ρύθμισή τους ανενεργή. Οι πολίτες διαπιστώνουν εκ των πραγμάτων την ανάγκη δήλωσής τους. Οι δήμοι όμως τους ζητούν αναδρομικά τέλη έως και 13 ετών, με προσαυξήσεις που φτάνουν έως και το 200%! Επιπροσθέτως δεν εφαρμόζουν όλοι οι δήμοι της χώρας το νέο μοντέλο για τη βεβαίωση ΤΑΠ (άμεση έκδοση έναντι εγγύησης που επιστρέφεται), με αποτέλεσμα να εμφανίζεται και εκεί το τέρας της γραφειοκρατίας. Πρόκειται για θέματα που δεν αφορούν τους ίδιους τους συμβολαιογράφους αλλά τους πολιτικούς μηχανικούς, τους λογιστές και τις υπηρεσίες των ΟΤΑ που εμπλέκονται στη διαδικασία. Πρέπει πρώτα να τελειώσουν όλοι αυτοί για να ξεκινήσουν τα συμβόλαια.

Η κυβέρνηση φιλοδοξεί να λύσει -σε κάποιον βαθμό- το πρόβλημα της γραφειοκρατίας με τον «Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτων». Με την ενεργοποίηση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, ίσως και μέσα στο Απρίλιο, οι υποψήφιοι αγοραστές και πωλητές ή απλά οι συγγενείς δεν θα χρειάζεται να αναζητήσουν από τις αρμόδιες υπηρεσίες τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Θα συγκεντρώνονται ηλεκτρονικά και θα καταχωρούνται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Συγκεκριμένα, στον φάκελο θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούνται σήμερα για μια μεταβίβαση ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ). Η ηλεκτρονική συλλογή των εγγράφων και πιστοποιητικών θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο, τον οποίο θα εξουσιοδοτούν οι ενδιαφερόμενοι.

Ειδικότερα:

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα θα αντλεί στοιχεία από τα πληροφοριακά συστήματα φορέων του Δημοσίου, όπως την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) και του Ελληνικού Κτηματολογίου, από τα οποία αντλεί πληροφορίες και έγγραφα. Τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη θα εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος θα μπορούν, μέσω αυτής, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών. Ο εξουσιοδοτημένος συμβολαιογράφος θα μπορεί:

α) να αιτείται την έκδοση ή την εξαγωγή εγγράφων ή την άντληση πληροφοριών από την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Τεχνικό Επιμελητήριο,

β) να αιτείται τη διόρθωση των ως άνω εγγράφων ή πληροφοριών, και

γ) να αναρτά έγγραφα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, όπου αυτά δεν είναι δυνατόν να εκδοθούν ή να εξαχθούν ηλεκτρονικά κατά τα ανωτέρω, υπέχοντας ευθύνη ως προς την ακρίβεια και την πληρότητα αυτών.