Προστασία πρώτης κατοικίας: Πόσοι ενδιαφέρθηκαν για την εξωδικαστικό μηχανισμό

Προστασία πρώτης κατοικίας: Περί τις 267 αιτήσεις έχουν υποβληθεί στην πλατφόρμα του εξωδικαστικού από τον Ιούλιο μέχρι και τις 3 Νοεμβρίου, ενώ 44.446 χρήστες – οφελείτες κόκκινων δανείων έχουν εισέλθει και συναίνεσαν στην άρση φορολογικού και τραπεζικού απορρήτου, ενώ έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία ετοιμασίας της αίτησης 29.895 χρήστες. Επίσης, έχουν διαβιβαστεί στις τράπεζες και έχουν δοθεί 56 προτάσεις ρύθμισης από τις τράπεζες. Έχουν, επίσης, αποδεχθεί 10 προτάσεις ρύθμισης οι δανειολήπτες και εκκρεμεί η αποδοχή των υπολοίπων.

Τι αλλαγές φέρνει ο νέος νόμος

Με το νέο νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή στις 4/11/2019 το Υπουργείο Οικονομικών θεσμοθετεί βελτιώσεις στο Νόμο 4605/2019, με σκοπό τη διευκόλυνση των οφειλετών, έτσι ώστε περισσότεροι δικαιούχοι να μπορούν να ενταχτούν στις προστατευτικές πρόνοιες του νόμου. Οι αλλαγές αφορούν τόσο σε νέες αιτήσεις που θα υποβληθούν όσο και σε αιτήσεις που έχουν ήδη υποβληθεί αλλά δεν έχουν ολοκληρωθεί.

Αναλυτικότερα, επιτρέπεται πλέον να υποβάλλουν αίτηση για να προστατέψουν την 1η κατοικία τους και όσοι διαμένουν σε μισθωμένο ή παραχωρημένο ακίνητο εκτός της Περιφερειακής Ενότητας στην οποία βρίσκεται η Κύρια Κατοικία τους. Αφορά κυρίως όσους διαμένουν σε άλλη πόλη λόγω της εργασίας τους, π.χ. σώματα ασφαλείας, ιατροί, εκπαιδευτικοί κλπ.

Σε περιπτώσεις που υπάρχουν περισσότεροι του ενός ιδιοκτήτες, δίνεται πλέον η δυνατότητα προστασίας ολόκληρης της κατοικίας με αίτηση μόνο του ενός συνιδιοκτήτη. Διευκολύνει συγγενείς, διαζευγμένα ζευγάρια κλπ. Επίσης, Διευκολύνεται η υποβολή αιτήσεων σε περιπτώσεις οφειλετών που βρίσκονται αποδεδειγμένα σε διάσταση, ώστε να μην χρειάζεται η συνυπογραφή της αίτησης από το έτερο εν διαστάσει μέλος.

Προβλέπεται διάταξη, ώστε να δικαιούνται της Κρατικής Επιδότησης όλοι οι συνιδιοκτήτες που αιτούνται της προστασίας της Κύριας Κατοικίας. Παρέχεται η δυνατότητα να συμμετέχει εγγυητής μικρότερης ηλικίας σε περιπτώσεις ηλικιωμένων οφειλετών που μέχρι τώρα δεν μπορούσαν να ωφεληθούν από τη ρύθμιση των δόσεων σε βάθος 25-ετίας. Πλέον δίνεται η δυνατότητα στους οφειλέτες που έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο από εταιρείες παροχής πιστώσεων (ανώνυμες εταιρείες που νόμιμα παρέχουν δάνεια) να ρυθμίζουν τις οφειλές τους και να προστατεύουν την Κύρια Κατοικία τους μέσω της πλατφόρμας.

Εάν χρειαστεί κάποια αίτηση να επανυποβληθεί λόγω ελλείψεων ή σφαλμάτων διατηρείται η προστασία της Κύριας Κατοικίας στο μεσοδιάστημα που μεσολαβεί μέχρι την επανυποβολή. Τέλος, οι πολίτες που επιθυμούν να αναθέσουν σε εξειδικευμένο δικηγόρο την ετοιμασία της αίτησής τους, μπορούν πλέον να το πράξουν, με προπληρωμή της αμοιβής του δικηγόρου, από την τράπεζα που έχει την 1η υποθήκη της κύριας κατοικίας του. Επισημαίνεται ότι το κόστος αυτό θα βαρύνει τελικά το δάνειο σε βάθος 25-ετίας.

Ποιους αφορά

Στο Νόμο για την προστασία της 1ης κατοικίας μπορούν να υπαχθούν όλα τα φυσικά πρόσωπα, με ή χωρίς πτωχευτική ικανότητα (εμπορική ιδιότητα), εφόσον πληρούν αθροιστικά τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Το σύνολο του ανεξόφλητου κεφαλαίου του δανείου, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται και λογιστικοποιημένοι τόκοι, καθώς και έξοδα εκτέλεσης (αν υπάρχουν) κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης, δεν πρέπει να υπερβαίνει ανά πιστωτή (είτε τράπεζα ή εκκαθαριστή τράπεζας ή εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων / fund / servicer ή Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων) το ποσό των:

α) 100.000 ευρώ, αν στις οφειλές περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια

β) 130.000 ευρώ σε κάθε άλλη περίπτωση (δηλ. δεν περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια)

Αν η οφειλή έχει συνομολογηθεί σε άλλο νόμισμα, πλην ευρώ (π.χ. ελβετικό φράγκο), τότε για τον καθορισμό του ανωτέρω ποσού λαμβάνεται υπόψη η ισοτιμία μεταξύ αλλοδαπού νομίσματος και ευρώ, κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης.

• Υπάρχει δάνειο με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο, που χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, το οποίο έχει οφειλές που βρίσκονταν σε καθυστέρηση τουλάχιστον 3 μηνών, κατά την 31/12/2018.
• Η αντικειμενική αξία της προστατευόμενης κύριας κατοικίας (δηλ. η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων – ΕΝ.Φ.Ι.Α.), κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης, δεν πρέπει να υπερβαίνει το ποσό των:

α) 175.000 ευρώ, αν στις οφειλές περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια

β) 250.000 ευρώ σε κάθε άλλη περίπτωση (δηλ. δεν περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια)

• Το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του αιτούντος φυσικού προσώπου, κατά το τελευταίο έτος, για το οποίο υπάρχει δυνατότητα υποβολής φορολογικής δήλωσης, δεν υπερβαίνει το ποσό των:

α) 12.500 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένει μόνο 1 άτομο

β) 21.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 2 άτομα

γ) 26.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 3 άτομα (δηλ. με 1 προστατευόμενο μέλος, είτε τέκνο ή άλλος συγγενής)

δ) 31.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 4 άτομα (δηλ. με 2 προστατευόμενα μέλη, είτε τέκνα ή άλλοι συγγενείς)

ε) 36.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 5 άτομα (δηλ. με 3 προστατευόμενα μέλη, είτε τέκνα ή άλλοι συγγενείς)

• Αν το σύνολο των οφειλών δανείων με υποθήκη στην 1η κατοικία υπερβαίνει τα 20.000 ευρώ, τότε η λοιπή ακίνητη περιουσία του αιτούντα, του συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών, πέραν της κύριας κατοικίας του αιτούντα, καθώς και τα μεταφορικά μέσα του αιτούντα και του συζύγου του, έχουν συνολική αντικειμενική αξία που δεν πρέπει να ξεπερνά τα 80.000 ευρώ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Σημειώνεται ότι για γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμού, για τα οποία δεν προσδιορίζεται αξία ΕΝΦ.Ι.Α., ως αξία ακινήτων λογίζεται η αντικειμενική αξία αυτών, όπως αυτή προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 41Α του ν. 1249/1982.
• Οι καταθέσεις, τα χρηματοπιστωτικά προϊόντα και τα πολύτιμα μέταλλα, σε νομίσματα ή ράβδους, του αιτούντα και του συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών έχουν συνολική αξία που δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης.

Δεν μπορούν να υποβάλλουν αίτηση στο Νόμο οφειλέτες για τους οποίους:

• εκδόθηκε οριστική απόφαση, που απέρριψε αίτησή του στο ν. 3869/2010 λόγω δόλιας περιέλευσής του σε αδυναμία πληρωμής ή λόγω ύπαρξης επαρκούς περιουσίας ή που εξαίρεσε την κύρια κατοικία του από τη ρευστοποίηση (παρ. 2 του άρθρου 9)

Δεν ρυθμίζονται με το Νόμο αυτό:

• δάνεια με εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου
• δάνεια που κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης έχουν ήδη ρυθμιστεί ή υπάρχει εκκρεμής αίτηση ρύθμισης με τον εξωδικαστικό μηχανισμό (ν. 4469/2017) ή τον πτωχευτικό κώδικα (δηλ. άρθρο 99 του ν. 3588/2007) ή το ν. 4307/2014 (άρθρα 61 έως 67).

Πως να κάνετε αίτηση

Η αίτηση διαβιβάζεται ηλεκτρονικά στις εμπλεκόμενες τράπεζες, οι οποίες σε διάστημα έως 1 μήνα παρέχουν μια πρόταση ρύθμισης, με τους ακόλουθους ευνοϊκούς όρους:

• διαγραφή οφειλής, εφόσον το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου ξεπερνά το 120% της εμπορικής αξίας της 1ης κατοικίας (π.χ. αν κάποιος χρωστάει 100 χιλ. €, ενώ το σπίτι του αξίζει 50 χιλ. €, τότε θα γίνει «κούρεμα» 40 χιλ. €)
• αποπληρωμή σε 25 έτη, έτσι ώστε να προκύπτουν χαμηλές μηνιαίες δόσεις. Εάν ο οφειλέτης υπερβαίνει το 80ο έτος της ηλικίας του, τότε είτε μειώνονται αντίστοιχα τα έτη ρύθμισης ή μπορεί να συμβληθεί κάποιος άλλος νεότερης ηλικίας ως εγγυητής του δανείου (π.χ. τέκνο που θα κληρονομήσει το ακίνητο)
• χαμηλός τοκισμός με επιτόκιο 2%, προσαυξημένο με το Euribor τριμήνου.

Επιπρόσθετα το Κράτος επιδοτεί την πληρωμή των ανωτέρω μηνιαίων δόσεων του δανείου σε ποσοστό από 20% έως 50%. Η επιδότηση είναι ανάλογη με την εισοδηματική κατάσταση του νοικοκυριού, όπως προβλέπεται στην ΚΥΑ 39100/2019 (π.χ. για πολυπρόσωπο νοικοκυριό με τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα μέλη και με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα από 27.000,01 € έως 36.000,00 €, η Κρατική επιδότηση ισούται με το 30% της μηνιαίας δόσης για επιχειρηματικά δάνεια και στο 20% για στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια).

Αμέσως μετά την υποβολή της αίτησης και τη διενέργεια των σχετικών ελέγχων (επιλεξιμότητας κλπ), παρέχεται προστασία της 1ης κατοικίας από πλειστηριασμό, έναντι όλων των πιστωτών (ιδιωτών και δημοσίου). Επιπρόσθετα, αν ο πλειστηριασμός είχε ήδη ξεκινήσει πριν την αίτηση, τότε αναστέλλεται, μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες. Με την επίτευξη συμφωνίας αίρονται οι κατασχέσεις λογαριασμών (εφόσον είχαν γίνει πριν την αίτηση) και ακυρώνεται ο πλειστηριασμός που είχε ήδη ξεκινήσει, ενώ ταυτόχρονα απαγορεύεται η διενέργεια πλειστηριασμού στην 1η κατοικία από κάθε πιστωτή, τόσο ιδιώτη όσο και του δημοσίου (ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ), εφόσον ο πολίτης τηρεί τη ρύθμισή του.

Τα ανωτέρω ισχύουν για κάθε είδους δάνεια (στεγαστικά, καταναλωτικά, επιχειρηματικά) που βαρύνουν την 1η κατοικία και για κάθε είδους πιστωτή: τράπεζα, εκκαθαριστή τράπεζας, καθώς και οποιαδήποτε εταιρεία ανέλαβε τη διαχείριση απαιτήσεων ή την τιτλοποίηση των δανείων (δηλ. fund / servicer). Επίσης αφορούν και στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων. Επιπρόσθετα αίτηση μπορεί να κάνει και ο εγγυητής δανείου, ακόμη και χωρίς την υποβολή αίτησης από τον οφειλέτη. Σε αυτή την περίπτωση ο εγγυητής θα πρέπει να πληροί τα κριτήρια επιλεξιμότητας του Νόμου. Σε περίπτωση που υπάρχουν εγγυητές ή συνοφειλέτες ή συνιδιοκτήτες, τότε ο πρωτο-οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να ρυθμίσει ολόκληρο το χρέος από μόνος του, εφόσον επιθυμεί. Υπάρχει η δυνατότητα ρύθμισης του δανείου ακόμη και από οφειλέτες οι οποίοι δεν διαμένουν στην 1η κατοικία τους, εξαιτίας της εργασίας τους, που αναγκάζονται να διαμένουν σε άλλη πόλη (π.χ. σώματα ασφαλείας, ιατροί, εκπαιδευτικοί κλπ).

Πρέπει να σημειωθεί ότι δεν απαιτείται η προσφυγή στο δικαστήριο, αφού με την επιτυχή ολοκλήρωση της διαδικασίας μέσω της πλατφόρμας, υπογράφεται η σχετική σύμβαση. Δηλαδή αποτελεί μια πλήρως εξωδικαστική διαδικασία. Εφόσον ο πολίτης απειλείται (με κατασχέσεις λογαριασμών) και από άλλους πιστωτές, τότε μπορεί να προσφύγει και στο δικαστήριο, για τη ρύθμιση των υπόλοιπων οφειλών του, μέσω του Νόμου 3869/2010. Ωστόσο εάν δεν επέλθει μια βιώσιμη συμφωνία ρύθμισης του δανείου με τις τράπεζες, μέσω της πλατφόρμας, τότε ο πολίτης μπορεί να προσφύγει και στο δικαστήριο, για τη ρύθμιση των οφειλών του.

Τι ισχύει για το Νόμο Κατσέλη

Παράλληλα και ανεξάρτητα συνεχίζει να ισχύει ο Νόμος 3869/2010 (με τις τροποποιήσεις του, γνωστός και ως Νόμος «Κατσέλη») για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, όπου κάθε φυσικό πρόσωπο που δεν διαθέτει πτωχευτική ικανότητα ή αποτελεί μικρο-έμπορο, μπορεί με μια αίτηση στο δικαστήριο να ρυθμίζει ευνοϊκά όλα τα χρέη του, προς τράπεζες, λοιπούς ιδιώτες και δημόσιο (ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ), χωρίς ωστόσο να παρέχεται απαραίτητα προστασία της 1ης κατοικίας. Ειδικότερα αμέσως μετά την αίτηση παρέχεται αναστολή από όλα τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, δηλ. προστατεύονται όλοι οι τραπεζικοί λογαριασμοί από κατασχέσεις, καθώς και όλα τα ακίνητα από πλειστηριασμούς, μέχρι την έκδοση της οριστικής δικαστικής απόφασης (δηλ. μετά και την ενδεχόμενη έφεση). Ωστόσο σημειώνεται ότι στη δικαστική απόφαση δεν θα περιέχεται πλέον (από 1/3/2019) η εξαίρεση της 1ης κατοικίας από την εκποίηση περιουσίας, που σημαίνει ότι εάν η αξία της λοιπής περιουσίας δεν επαρκεί για να εξοφληθούν οι συνολικές οφειλές, τότε θα δύναται να διενεργηθεί ρευστοποίηση της 1ης κατοικίας.

Αιτήσεις μπορούν να υποβληθούν στην πλατφόρμα έως την 31η Δεκεμβρίου 2019. Ως «κύρια κατοικία» νοείται αυτή που προκύπτει από την τελευταία υποβληθείσα φορολογική δήλωση του αιτούντος. Η εμπορική αξία της κύριας κατοικίας λογίζεται από τα βιβλία της τράπεζας που έχει εγγράψει την υποθήκη ή ο πολίτης μπορεί να αναθέσει την εργασία αυτή σε ανεξάρτητο (ιδιώτη) εκτιμητή ακινήτων, που είναι πιστοποιημένος από το Υπουργείο Οικονομικών (δείτε εδώ σχετικό μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών: https://www1.gsis.gr/ektimites/Fysika).

Ο Νόμος για την προστασία της 1ης κατοικίας αφορά μόνο σε φυσικά πρόσωπα που έχουν πραγματική οικονομική αδυναμία. Για το σκοπό αυτό περιλαμβάνονται κατάλληλες δικλείδες ασφαλείας, όπως η άρση τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου, καθώς και η διενέργεια ειδικών ελέγχων και διασταυρώσεων, προκειμένου να μην επωφεληθούν οι «στρατηγικοί κακοπληρωτές», οι οποίοι αποφεύγουν να πληρώσουν και πλουτίζουν εις βάρος της οικονομίας και της κοινωνίας.

Η διαδικασία του Νόμου υλοποιείται στην πράξη από ειδικό πληροφοριακό σύστημα, μέσω του οποίου διενεργείται ηλεκτρονικά ολόκληρη η διαδικασία, βήμα – βήμα. Η ηλεκτρονική πλατφόρμα υποβολής αιτήσεων ενεργοποιήθηκε στις 1/7/2019, όπου και εισέρχεται ο πολίτης με τους υφιστάμενους κωδικούς TAXISnet. Η πλατφόρμα παρέχει πολλούς αυτοματισμούς και διευκολύνσεις τους χρήστες (π.χ. πληροφορίες, δικαιολογητικά κλπ). Έτσι ο πολίτης για να υποβάλλει την αίτηση του χρειαζόταν να συλλέξει μόνο 1 δικαιολογητικό (δηλ. το πιστοποιητικό βαρών από το υποθηκοφυλακείο), καθώς όλα τα υπόλοιπα δικαιολογητικά είναι διαθέσιμα στην πλατφόρμα. Ωστόσο με την ΚΥΑ 245/2019 οι Υπουργοί Οικονομικών κ. Σταϊκούρας, Ανάπτυξης και Επενδύσεων κ. Γεωργιάδης, καθώς και Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων κ. Βρούτσης κατάργησαν την υποχρέωση προσκόμισης του πιστοποιητικού βαρών από τους πολίτες, καθιστώντας τη συνολική διαδικασία πλήρως ηλεκτρονική.

Στην ιστοσελίδα της ΕΓΔΙΧ www.keyd.gov.gr παρέχονται αναλυτικές οδηγίες για τους χρήστες, ενώ παράλληλα μέσω της πλατφόρμας λειτουργεί κανάλι υποστήριξης (δηλ. helpdesk με email). Επιπρόσθετα λειτουργούν πανελλαδικώς 39 Γραφεία Ενημέρωσης και Υποστήριξης Δανειοληπτών της ΕΓΔΙΧ, όπου οι πολίτες μπορούν να εξυπηρετούνται και λαμβάνουν συμβουλευτική καθοδήγηση (τηλ. για ραντεβού: 213.212.57.30).

Η διαδικασία είναι εμπιστευτική, με ειδικά μέτρα που διασφαλίζουν την προστασία του απορρήτου όλων των εμπλεκομένων μερών. Όσον αφορά στις τράπεζες, είναι σημαντικό ότι ο πολίτης μπορεί πλέον με μια αίτηση να λάβει ρύθμιση όλων των «κόκκινων» δανείων που βαρύνουν και απειλούν την 1η κατοικία του, επιλύοντας έτσι το πρόβλημα συντονισμού και συνεργασίας μεταξύ των τραπεζών, αφού στο παρελθόν αυτό θεωρούταν μεμπτό και προκαλούσε ακόμη και την παρέμβαση της Επιτροπής Ανταγωνισμού.

Το σημαντικότερο όφελος του Νόμου είναι ότι διασώζονται οι κύριες κατοικίες των πολιτών και επιχειρηματιών, που συσσώρευσαν χρέη στα χρόνια της οικονομικής ύφεσης. Ο Νόμος επιφέρει και ευρύτερο όφελος για την εθνική οικονομία, αφού τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που σχετίζονταν με την 1η κατοικία (ύψους ~10 δισεκατ. €) πλέον θα μετατραπούν σε εξυπηρετούμενα, το οποίο θα έχει θετικά οφέλη για την ορθή λειτουργία των τραπεζών και στη συμβολή τους στη χρηματοδότηση της οικονομίας και της ανάπτυξης. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνεται η εξυγίανση των τραπεζών από τα «κόκκινα δάνεια», έτσι ώστε να μπορούν να παρέχουν νέες χρηματοδοτήσεις και με χαμηλότερα επιτόκια δανεισμού.