Μακροχρόνια μίσθωση ή Airbnb;

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ένα οικονομικό φαινόμενο που ο τζίρος του στη χώρα μας το 2016 άγγιξε το 1,4 δις €, το 2017 1,77 δις € και το 2018 1,98 δις € με περισσότερα από 180 εκατ. ευρώ έσοδα για το ελληνικό δημόσιο. Ενώ, αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6 %.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, όσον αφορά τους ιδιοκτήτες των ακινήτων, δεν είναι λίγοι αυτοί (αναφερόμαστε σ΄ όσους ξεκίνησαν το 2013-2014) που μέσα από τα χρήματα που αποταμίευσαν από την ενοικίαση του ακινήτου τους, κατάφεραν να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, το οποίο αμέσως καταχώρησαν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες διαχειρίζονται περισσότερα από δυο ακίνητα είτε δικά τους είτε ιδιοκτητών που αποφάσισαν να εγκατασταθούν στο εξωτερικό, ζητώντας τους να βάλουν τα σπίτια τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης , ώστε να τα εκμεταλλευτούν οικονομικά και να έχουν ένα πρόσθετο εισόδημα.

Η βραχυχρόνια μίσθωση δίνει μεροκάματο έλεγαν οι ιδιοκτήτες των εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης , όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, η βραχυχρόνια μίσθωση υπολογίζεται ότι εξασφάλιζε στους ιδιοκτήτες ακινήτων τρεις φορές περισσότερα έσοδα από την κλασική παραδοσιακή μίσθωση.

Αν για ένα ακίνητο κάποιος ιδιοκτήτης μπορούσε να ζητήσει ενοίκιο 300 ευρώ, τα μηνιαία έσοδά του από τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να έφταναν τα 900 ευρώ, ενώ «σε ιδιαίτερα σπίτια που είναι καλοσυντηρημένα και σε καλό σημείο της πόλης -όπως το Κουκάκι και την Πλάκα- η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών μπορούσε εύκολα να φτάσει τα 150 € και 200 € τη βραδιά.

Παράλληλα, σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, μόνο την περίοδο 2013-2014 οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιούργησαν στην πρωτεύουσα πάνω από 1.000 νέες θέσεις εργασίας. Σύμφωνα πάλι με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, το 68% από τους οικοδεσπότες δηλώσαν ότι βασίζονται στα έσοδα που έχουν από την βραχυχρόνια μίσθωση για να συνεχίσουν να διαμένουν στο σπίτι τους, ενώ ένας στους τέσσερις τουρίστες λέει ότι δεν θα επισκεπτόταν την Αθήνα χωρίς την πλατφόρμα.

Ο τιμές ενοικίων

Στον αντίποδα, οι τιμές των ενοικίων το 2018 σε πανελλαδική κλίμακα αυξήθηκαν 8,5 % ,στο κέντρο της Αθήνας εμφάνισαν άνοδο της τάξης του 20% το 2018 έναντι του 2017, ενώ το 2019 οι αυξήσεις σε σχέση με το 2017 άγγιξαν ακόμη και το 35 %. Η ανοδική μεταβολή ανέρχεται στα Εξάρχεια και το Κουκάκι σε 34% και 35% αντίστοιχα, σε 23% στο Κολωνάκι, 19% στο Νέο Κόσμο 19% και 20% στη Νεάπολη.

«Με λίγα λόγια, το μότο που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί τα προηγούμενα 3 χρόνια για την βραχυχρόνια μίσθωση είναι ‘’ Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία ‘’ , πλέον τα δεδομένα έχουν αρχίσει να αλλάζουν και μάλιστα με γοργούς ρυθμούς .

Το άλλοτε προτέρημα – μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθέατων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επιλέγουν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής αλλά να κερδίζει έδαφος η χαμηλή τιμή και η κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσφέρουν όμορες περιοχές του κέντρου όπως η Πλατεία Αττικής, Μεταξουργείο, Γουδί κλπ.», σχολιάζει ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.

Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες πλέον που βλέπουν μέρα με τη μέρα τα εισοδήματά τους να μειώνονται ραγδαία, τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το Μάιο του 2019 είναι μειωμένα ακόμη και 25 % σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, ενώ η μείωση που καταγράφεται από τον Μάιο του 2019 έως και τα τέλη του Ιουλίου του ιδίου έτους αγγίζει το 10 %.

Παράλληλα, ενώ ο αριθμός των διανυκτερεύσεων μειώνεται, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων για να προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας , μειώνουν τις τιμές με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα ώστε να καλύψουν όσο μπορούν την οικονομική χασούρα. Ενώ δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες πλέον, που μετά το πέρας της καλοκαιρινή σεζόν επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση.

Ταυτόχρονα, ο αριθμός των ακινήτων που εγγράφονται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξάνεται συνεχώς , χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι από τον Μάιο του 2019 έως και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν στην Αθήνα 203 νέα ακίνητα. Σίγουρα οι επόμενοι μήνες έως και τα τέλη του έτους θα είναι καθοριστικοί για την εξέλιξη του νέου οικονομικού φαινομένου, διευκρινίζοντας μας αν η βραχυχρόνια μίσθωση θα ξεφουσκώνει ραγδαία ή θα ισορροπήσει και θα αποτελέσει τον πραγματικό όρο της οικονομίας διαμοιρασμού ;

Γενικότερα, το κάθε νέο οικονομικό φαινόμενο που εξελίσσεται στη χώρα μας, θα πρέπει να του παρέχουμε τον απαραίτητο χρόνο για να μπορέσει να οδηγηθεί από τους κανόνες της αγοράς.

Όπως αναλύει στο pagenews.gr ο Θέμης ΜπάκαςΠρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates βασικοί παράγοντες που δημιούργησαν τη σημερινή εικόνα:

• 1.Η επένδυση σε ακίνητα με στόχο την βραχυχρόνια μίσθωση, κινήθηκε σε περιοχές όπου κάποιος μπορούσε να αγοράσει ένα ακίνητο έως 800 ευρώ το τετραγωνικό με στόχο να το ανακαινίσει . Μετά την ραγδαία αύξηση των τιμών στις γνωστές – αρχικές περιοχές της βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι επενδυτές έστρεψαν το ενδιαφέρον τους σε περιοχές όμορες – πλησίον του κέντρου που μπορούσαν να βρουν οικονομικά ακίνητα.
• 2. Οι τουρίστες που επιλέγουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν προκαθορισμένο – συγκεκριμένο μπάτζετ για την ενοικίαση ακινήτου με αποτέλεσμα όταν οι τιμές αυξάνουν σε κάποιες περιοχές οι ενδιαφερόμενοι να στρέφονται σε φθηνότερες επιλογές. Δεν τους ενδιαφέρει αν το ακίνητο που θα επιλέξουν είναι δίπλα στο Μουσείο της Ακρόπολης ή δίπλα στο Σύνταγμα. Τους ενδιαφέρει το ακίνητο να είναι οικονομικό και να έχει πρόσβαση στο μετρό και στα λεωφορεία, αυτά είναι τα βασικά στοιχεία με βάσει τα οποία κάνουν την επιλογή τους.
• 3. Το πηλίκο που προκύπτει από την αξία της ακίνητης περιουσίας μαζί με τους φόρους και τα λοιπά έξοδα διατήρησης της ακίνητης περιουσίας σε σχέση με το εισόδημα που αποδίδουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποδεικνύει εμπράκτως πως στις καλές περιοχές δεν συμφέρει πλέον . Καθοριστικός παράγοντας τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου και η περιοχή για την επιλογή του είδους μίσθωσης.

Οπως τονίζει ο κ.Θέμης Μπάκας, οι τιμές ενοικίασης των μικρών ακινήτων ανεβαίνουν διαρκώς στις περισσότερες περιοχές της Αθήνας την ίδια ώρα που το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης παρουσιάζει συμπτώματα κορεσμού. Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που προβληματίζονται αν τους συμφέρει περισσότερο η βραχυχρόνια μίσθωση ή η μακροχρόνια μίσθωση.

Άν ένας ιδιοκτήτης διαθέτει ακίνητο μέχρι 35 τετραγωνικά μέτρα τον συμφέρει περισσότερο η βραχυχρόνια μίσθωση ενώ για ακίνητα που είναι μεγαλύτερα συμφέρει η μακροχρόνια μίσθωση. Η βραχυχρόνια μίσθωση περιλαμβάνει κατά κύριο λόγο μικρά ακίνητα από 25 έως 40 τετραγωνικά μέτρα.

Τη βραχυχρόνια μίσθωση στη χώρα μας την επιλέγουν κύριο λόγο νέοι ζευγάρια ή φίλοι που αναζητούν φτηνή στέγη και ταυτόχρονα επιθυμούν να ζήσουν την κουλτούρα της γειτονιάς .

Πρέπει επίσης να συνυπολογιστεί ότι στο κόστος των βραχυχρόνιων μισθώσεων συνυπολογίζονται τα κοινόχρηστα, η ΔΕΗ , το νερό, ο καθαρισμός τα οποία βαρύνουν τους ιδιοκτήτες ενώ στις μακροχρόνιες μισθώσεις αυτά τα κόστη βαρύνουν τους ενοικιαστές.

Όπως δείχνουν τα στοιχεία του πίνακα που ακολουθεί οι τιμές ποικίλουν ανάλογα τη περιοχή . Σε περιοχές όπως είναι ο Κολωνός , η Ακαδημία Πλάτωνος, ο Άγιος Κωνσταντίνος και ο Σταθμός Λαρίσης η βραχυχρόνια μίσθωση αποφέρει περισσότερα χρήματα στους ιδιοκτήτες σε σχέση με την μακροχρόνια μίσθωση.

Περιοχές που για πολλά χρόνια δεν αποτελούσαν κύρια επιλογή των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών μακροχρόνιας μίσθωσης. Αντίθετα σε περιοχές όπως είναι ο Άγιος Ελευθέριος , η Άνω Κυψέλη, το Γκύζη συμφέρουν περισσότερο οι μακροχρόνιες μισθώσεις. Σε ότι αφορά τη σύγκριση διαμερισμάτων που είναι έως 25 τμ, με αυτά που είναι 25τμ έως 35τμ και 40- 50 τμ προκύπτει πως στις περισσότερες περιοχές τα μεγαλύτερα διαμερίσματα αποφέρουν καλύτερο εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.