Πολικό ψύχος στην αγορά ακινήτων λόγω πολέμου

Πάγωμα στην εγχώρια αγορά ακινήτων και φρένο στην οικοδομική δραστηριότητα έφερε η ρωσική εισβολή στην Ουκρανία.

Στελέχη της κτηματαγοράς με τα οποία συνομίλησε το Capital.gr τόνισαν ότι ο προβληματισμός που επικρατεί για το τι μέλλει γενέσθαι σχετικά με την πολεμική σύρραξη και τις ευρύτερες επιπτώσεις που θα έχει αυτή, έχει οδηγήσει αγοραστές και επενδυτές σε μετάθεση των όποιων κινήσεων τους σε μεταγενέστερο χρόνο.

“Αυτή τη στιγμή κανείς δεν μπορεί να πει με βεβαιότητα τι θα γίνει την επόμενη μέρα, αφού τα δεδομένα συνεχώς αλλάζουν. Έχουμε μπει σε αχαρτογράφητα νερά και ως εκ τούτου η όποια επενδυτική κίνηση μπαίνει στον πάγο”, αναφέρει χαρακτηριστικά στέλεχος της αγοράς real estate.

Κάποιοι έχουν θέσει ως ορόσημο το Πάσχα, προκειμένου να δουν την έκταση της πολεμικής σύρραξης στην Ουκρανία και τις επιπτώσεις που θα έχει στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, μεταξύ των οποίων και η χώρα μας

Ως εκ τούτου η αγορά των νεόδμητων κατοικιών έχει υποχωρήσει σημαντικά τις τελευταίες ημέρες, ενώ η μόνη ζήτηση που καταγράφεται, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, είναι για παλαιά διαμερίσματα μέχρι 1.500 ευρώ το τετραγωνικό.

Η εξέλιξη αυτή θεωρείται κατά πολλούς αναμενόμενη, αφού η ανασφάλεια αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα οποιασδήποτε επενδυτικής κίνησης, ενώ στο παζλ προστίθεται και το μείζον θέμα της ακρίβειας των τελευταίων μηνών που ροκανίζει το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών και περιορίζει σημαντικά την αγοραστική τους δύναμη.

Στο ίδιο μήκος κύματος και η οικοδομική δραστηριότητα που τους τελευταίους μήνες είχε ξεκινήσει να κινείται δειλά και προς το παρόν παγώνει μέχρι να ξεκαθαρίσει η μορφή και η ευστάθεια του νέου status quo που θα προκύψει από την ρωσική εισβολή στην επικράτεια της Ουκρανίας.

Εκτόξευση των οικοδομικών υλικών λόγω ενεργειακού κόστους

Εκτός από την ανησυχία για τις επιπτώσεις της πολεμικής σύρραξης ένα σημαντικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει η αγορά είναι η εκτόξευση του ενεργειακού κόστους, μία τάση που καταγράφεται τους τελευταίους μήνες και κορυφώθηκε με τον πόλεμο στην Ουκρανία.

Όπως αναφέρει σε πρόσφατη ανάλυση της η Alpha Bank η εξάρτηση των ευρωπαϊκών κρατών από την προμήθεια φυσικού αερίου από τη Ρωσία είναι ιδιαίτερα σημαντική και ενδεχόμενη διακοπή της τροφοδοσίας θα προκαλούσε πλείστα προβλήματα. Eίναι σαφές ότι σε ενδεχόμενη κλιμάκωση των εν εξελίξει στρατιωτικών συγκρούσεων μεταξύ Ρωσίας και Ουκρανίας, ακόμα και εάν η τροφοδοσία φυσικού αερίου μέσω των αγωγών συνεχιστεί απρόσκοπτα, οι τιμές του φυσικού αερίου και του πετρελαίου (η Ρωσία μαζί με τις ΗΠΑ και τη Σαουδική Αραβία είναι οι μεγαλύτεροι εξαγωγείς πετρελαίου παγκοσμίως) αναμένεται να καταγράψουν, βραχυπρόθεσμα, μεγάλη άνοδο. Η εξέλιξη αυτή θα ήταν ιδιαίτερα αρνητική για τα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η πλειονότητα των οποίων παρουσιάζει υψηλό ποσοστό εξάρτησης από τις εισαγωγές φυσικού αερίου. Επιπλέον, θα προκαλούνταν περαιτέρω αύξηση του ενεργειακού κόστους, αφενός συμπιέζοντας το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και αφετέρου αυξάνοντας το κόστος παραγωγής για τις επιχειρήσεις. Αποτέλεσμα αυτών θα ήταν να ενταθούν οι πληθωριστικές πιέσεις σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, υποχρεώνοντας, ενδεχομένως, τις εθνικές κυβερνήσεις να λάβουν μέτρα στήριξης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.

Η αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών είναι ένα πρόβλημα που απασχολεί την αγορά εδώ και περίπου ένα χρόνο, με τους κατασκευαστές δημοσίων και ιδιωτικών έργων να κρούουν συνεχώς το “καμπανάκι”.

Πλέον και με τις τελευταίες εξελίξεις η κατάσταση γίνεται οριακή με τις ανατιμήσεις των πρώτων υλών κατασκευής να καταγράφουν αυξήσεις περί του 40%, ένα κόστος που σε πολλές περιπτώσεις δεν μπορεί να απορροφηθεί ούτε από τον κατασκευαστή αλλά ούτε και να μετακυλιστεί στον αγοραστή.

Ευκαιρία να πέσουν οι τιμές των ακινήτων

Πολλοί πάντως βλέπουν την υπάρχουσα κατάσταση στην αγορά real estate ως μία ιδανική ευκαιρία για να αποσυμπιεστούν οι τιμές αγοράς αλλά και ενοικίασης κατοικιών. Ειδικά στο κομμάτι της ενοικίασης, όπου την τελευταία τριετία οι τιμές έχουν αυξηθεί ακόμη και πάνω από 30%.

Το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%, το 2020 οι αυξήσεις στα μισθώματα κυμάνθηκαν πέριξ του 10%- 15%, ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται ότι κυμάνθηκε από 3% έως 7%.

Ενδεικτικό της μεγάλης ανόδου των μισθωμάτων είναι ότι σήμερα στην Κυψέλη για διαμέρισμα 80 τετραγωνικών μέτρων και κατασκευής 2006 η τιμή μίσθωσης ανέρχεται στα 560 ευρώ (από 480 ευρώ το 2019), η τιμή ενός διαμερίσματος 60 τετραγωνικών (κατασκευής του 2010) στο Παγκράτι ανέρχεται στα 700 ευρώ τον μήνα από 520 ευρώ το 2019, ενώ στο Γαλάτσι η τιμή μίσθωσης για ένα διαμέρισμα 90 τ.μ, κατασκευής 2006 ανέρχεται στα 660 ευρώ (από 450 ευρώ το 2019).

“Μπορεί να εξορθολογιστεί η αγορά και να δούμε πιο προσιτές και πιο κοντά στις πραγματικές συνθήκες, τιμές”, επισημαίνουν με νόημα στελέχη του κλάδου των ακινήτων.