Η υγειονομική κρίση αλλάζει τους χώρους εργασίας

Στόχος είναι να διαμορφωθούν τα γραφεία του μέλλοντος, με τρόπο τέτοιο, ώστε να είναι λειτουργικά και να καλύπτουν τις νέες ανάγκες που έχουν δημιουργηθεί. Σύμφωνα με την κ. Δίκα Αγαπητίδου, επικεφαλής της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, «η περίοδος που διανύουμε είναι καθαρά μεταβατική. Συνειδητοποιούμε όλοι πολύ περισσότερο τα χαρακτηριστικά του εργασιακού χώρου και οι ειδικοί αναζητούν τις κατάλληλες προσαρμογές. Αναρωτιόμαστε αν ήρθε το τέλος του ανοιχτού γραφείου και πώς μπορεί να μην υπονομευθεί το ομαδικό πνεύμα που η καθιέρωσή του καλλιέργησε».

Αυτήν την περίοδο εκφράζονται αντικρουόμενες απόψεις για το μέλλον των γραφείων, από τις απαισιόδοξες προβλέψεις για μείωση της ζήτησης και εγκατάλειψη σημαντικού ποσοστού γραφείων, μέχρι τις αισιόδοξες για επαναφορά στην κανονικότητα με μεγαλύτερη ωστόσο έμφαση στην υγιεινή και την ασφάλεια. Παράλληλα, όπως αναφέρει η κ. Αγαπητίδου, «αναπτύσσονται αντίρροπες δυνάμεις, με τάσεις από τη μια φυγόκεντρες, εξαιτίας της συνεχιζόμενης αποφυγής προσέλευσης στον εργασιακό χώρο κάτω από τις σημερινές συνθήκες, και από την άλλη ανάγκης επέκτασης – αύξησης γραφειακής επιφάνειας ως απόρροια της τήρησης των κανόνων απόστασης μεταξύ εργαζομένων».

Μια ιδέα για το τι μέλλει γενέσθαι μπορούν να προσφέρουν στελέχη που εμπλέκονται ενεργά με την ανάπτυξη νέων κτιρίων γραφείων. Σύμφωνα με την κ. Τερέζα Μεσσάρη, γενική διευθύντρια οικονομικών και λειτουργιών της Prodea Investments, η οποία έχει σε εξέλιξη ένα σημαντικό πρόγραμμα ανάπτυξης νέων κτιρίων γραφείων, «διαπιστώνουμε ότι οι μελλοντικοί χρήστες, δηλαδή οι εταιρείες, μας ζητούν μεγαλύτερες επιφάνειες για τον ίδιο αριθμό εργαζομένων.

Στόχος τους είναι να αυξηθούν οι αποστάσεις μεταξύ των θέσεων εργασίας, ώστε να μπορεί το γραφείο να ανταποκρίνεται στον ρόλο του, ακόμα και εν μέσω μιας υγειονομικής κρίσης. Ετσι, ζητούν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα, συγκριτικά με το υφιστάμενο κτίριο που τους φιλοξενεί», σημειώνει η κ. Μεσσάρη.

Παράλληλα σύμφωνα με το ρεπορτάζ της εφημερίδας “Καθημερινή”, σε αντίθεση με το παρελθόν, ζητούν πλήρως ανοιγόμενα παράθυρα (για λόγους εξαερισμού), όπως επίσης και συστήματα κλιματισμού, τα οποία να προσφέρουν δυνατότητα κυκλοφορίας του αέρα και από το εξωτερικό περιβάλλον, πέραν της εσωτερικής ανακύκλωσης», τονίζει η κ. Μεσσάρη.

Ωστόσο, σύμφωνα με την κ. Αγαπητίδου, οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων δεν περιορίζονται μόνο στον επαναπροσδιορισμό των λειτουργιών στο εσωτερικό του κτιρίου, μέσω π.χ. της διαίρεσης γραφείων με απόσταση, της αποφυγής επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα, της αντικατάστασης διακοπτών και κουμπιών ανελκυστήρων με φωτοκύτταρα, ή της δημιουργίας διαδρόμων μιας κατεύθυνσης με σήμανση στο πάτωμα. Επιπροσθέτως, «εστιάζουν στην ανάγκη των εργαζομένων να κυκλοφορούν στα κτίρια με ασφάλεια και να έχουν εύκολη πρόσβαση σε κοινούς χώρους συνεργασίας ή ανάπαυλας, που θα τοποθετούνται σε κεντρικά σημεία και θα σηματοδοτούνται με έντονα χρώματα. Τέτοιες εγκαταστάσεις λειτουργούν ήδη εδώ και μερικά χρόνια στο εξωτερικό (γραφεία Google & Microsoft) αλλά και στη χώρα μας (Beat) και είναι ξεκάθαρη η τάση να υιοθετηθούν παρόμοια πρότυπα σε ευρύτερη κλίμακα στο άμεσο μέλλον».

Οπως είναι προφανές λοιπόν, η πανδημία έχει αποτελέσει καταλύτη για την ανάγκη στέγασης σε γραφεία υγειονομικά ασφαλή, ευέλικτα, άνετα και φιλικά στο περιβάλλον. Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα να διευρυνθεί ακόμα περισσότερο η ψαλίδα ανάμεσα στα «πράσινα», βιοκλιματικά και ποιοτικά κτίρια γραφείων και τα δευτερεύοντα (παλαιότερα, ή/και σε δευτερεύουσες περιοχές). Στη συγκεκριμένη κατηγορία, «η ζήτηση είναι πλέον αναιμική και τα αντίστοιχα ενοίκια, χωρίς καμία δυναμική», επισημαίνει η κ. Αγαπητίδου.

Οσον αφορά το μέλλον, η κ. Αγαπητίδου αναφέρεται στη δημιουργία ορισμένων πειραματικών εγκαταστάσεων στο εξωτερικό, όπως τα ατομικά γραφεία στα Ντόκλαντς του Αν. Λονδίνου. Πρόκειται για κουβούκλια τριών τ.μ., όπου εκτός από το γραφείο, περιλαμβάνουν και προσωπικό χώρο για τον εργαζόμενο, όπως πολυλειτουργικό τοίχο με καφετιέρα, ψυγειάκι και κρεβάτι, τα οποία μπορούν να κρυφτούν όταν είναι ώρα για δουλειά.

Υψηλή ζήτηση

Το ενθαρρυντικό είναι ότι, μετά το αρχικό σοκ, φαίνεται πως η ζήτηση έχει επιστρέψει στην αγορά γραφείων από τον Ιούνιο και μετά, με αποτέλεσμα να μην επαληθευτούν προβλέψεις για κατάρρευση της αγοράς. Μάλιστα, τα ενοίκια των σύγχρονων γραφειακών χώρων όχι μόνο δεν υποχώρησαν λόγω της πανδημίας, αλλά παρέμειναν σταθερά ή και αυξήθηκαν οριακά σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως λόγω της υψηλής ζήτησης σε σχέση με την προσφορά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της JLL – Αθηναϊκή Οικονομική, το 2019 η απορρόφηση γραφειακών χώρων άγγιξε το επίπεδο ρεκόρ των 103.800 τ.μ. Η έντονη αυτή κινητικότητα υπαγορεύθηκε κυρίως από τη βελτίωση αρκετών οικονομικών δεικτών, αλλά και από την άνοδο του επιχειρηματικού κλίματος στη χώρα την προηγούμενη χρονιά, τάση που έμοιαζε να συνεχίζεται και το 2020, μέχρι την έλευση της πανδημίας. Eτσι, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο η απορρόφηση γραφείων περιορίστηκε σε 38.950 τ.μ., μέγεθος εφάμιλλο με την αντίστοιχη περίοδο του 2018.