Αλλάζουν όλα στην αγορά ακινήτων – Δείτε αναλυτικούς πίνακες

Ελκυστική η ελληνική αγορά ακινήτων για τους ξένους επενδυτές, παρά την άνοδο που έχουν σημειώσει οι τιμές τα τελευταία χρόνια, με τους ειδικούς να τονίζουν πως η ενδεχόμενη “φούσκα” δε διαφαίνεται προς το παρόν, αν και παρατηρείται μεγάλη δυσκολία στην ενοικίαση, καθότι το κόστος στην κατηγορία μίσθωσης έχει αυξηθεί.

Οι αναλύσεις από το εξωτερικό δείχνουν πως η χώρα αποτελεί ευκαιρία για τους αγοραστές εκτός Ελλάδας, με τα στοιχεία να καταδεικνύουν πως μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2019 έχουν εισρεύσει περίπου 730 εκατ. ευρώ, αύξηση σχεδόν 94,6% σε σχέση με το 2018. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το 2018 ήταν ένα καλό έτος για τις ξένες επενδύσεις ακινήτων, καθώς το σχετικό ποσό έφτασε στα 1,12 δισ. ευρώ από τα 414 εκατ. ευρώ το 2017 (αυξηση 172%).

Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της Nordea, οι άμεσες επενδύσεις από την Ευρωζώνη αντιπροσωπεύουν το 70-80% της ετήσιας αλλοδαπής επένδυσης στα ελληνικά ακίνητα, με κορυφαίους αγοραστές να προέρχονται από τις Κάτω Χώρες, το Λουξεμβούργο, τη Γερμανία, τη Γαλλία, το Βέλγιο, την Ιταλία και την Ισπανία.

Μοχλός της αυξημένης δραστηριότητας, σύμφωνα με τους αναλυτές της Tranio, είναι η προσιτότητα των διαμερισμάτων με τον δείκτη τιμής προς ενοικίαση. Δηλαδή, ο εν λόγω δείκτης δείχνει ότι ένας επενδυτής που θα αγοράσει ένα κεντρικό διαμέρισμα στην Αθήνα και στη συνέχεια το μισθώσει θα αποσβέσει σε 20 χρόνια, ενώ η διαθεσιμότητα εισοδήματος από ενοίκια έχει αυξηθεί σημαντικά στην Ελλάδα λόγω της αύξησης του εισερχόμενου τουρισμού.

Την αγορά αναμένεται να εκτοξεύσει η αναστολή ΦΠΑ 25% την επόμενη τριετία, κάτι που θα τονώσει ακόμα περισσότερο την οικοδομική δραστηριότητα. Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ 24% στις οικοδομές θα περιληφθεί στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή εντός του μήνα.

Περιοχές που μπορείτε να βρείτε ακίνητο από 90.000€ έως 120.000€

Σε αντίθεση με τους ξένους επενδυτές, οι Έλληνες αρχίζουν και πιέζονται δεδομένου των αποδοχών τους, αλλά της ραγδαίας αύξησης των τιμών. Στο κέντρο της Αθήνας, η μέση τιμή πώλησης έχει σημειώσει αύξηση πάνω από 35%. Ωστόσο, οι τιμές είναι ακόμα 30% κάτω από τις τιμές του 2009, όπου η μείωση, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, είχε φτάσει σε όλη την Ελλάδα το 42,5% .

Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας numbeo.com, που δείχνει το δείκτη αναλογίας τιμής προς εισόδημα, ένα μέσο νοικοκυριό στην Ελλάδα θα πρέπει να καταβάλει το ετήσιο εισόδημα δέκα ετών για να αποκτήσει ένα διαμέρισμα 90 τμ,ενώ σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες είναι υψηλότερο, όπως για παράδειγμα στο Λονδίνο ( 22 χρόνια), στο Παρίσι (21), Βερολίνο (11,5). Σε καλύτερη θέση φαίνεται να είναι οι κάτοικοι των Βρυξελλών, αλλά και της ολλανδίας, όπως και της Ζυρίχης.

Όπως σχολιάζει στο pagenews.gr, ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Rea Estates, αν αναλογιστούμε τους μισθούς στην Ελλάδα τότε το ακίνητο θα πρέπει να κοστίζει από 80.000€ έως 120.000€ . Αν κάποιος επιθυμεί να αγοράσει ακίνητο από 90τμ έως 110τμ κατασκευής μετά το 2000 που να κοστίζει από 80.000€ έως 120.000€ στο κέντρο των Αθηνών, θα πρέπει να επιλέξει περιοχές όπως την Ακαδημία Πλάτωνος, Άγιος Νικόλαος, Πατήσια και Πλατεία Αττικής. Για να μπορέσει να αγοράσει ακίνητο σε καλύτερη περιοχή θα πρέπει να αναζητήσει κατοικίες παλαιότερες ακόμη και άνω των 40 ετών.

Ακόμη και στην Κυψέλη που άλλοτε αποτελούσε μια οικονομική λύση για πολλούς, διαπιστώνουμε ότι οι τιμές έχουν πραγματικά αυξηθεί τα τελευταία 2 χρόνια . Αν αναλογιστούμε ότι το 2014-2015 στη Κυψέλη μπορούσε να βρεις κατοικία άνω των 30-35 ετών με κόστος αγοράς από 400€/τμ έως 600€/τμ, σήμερα η φθηνότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για κατοικήσιμα ακίνητα της ιδίας ηλικίας ξεκινούν από 700€/τμ – 800€/τμ.

Αν ανατρέξουμε στους πίνακες τιμών, αντιλαμβανόμαστε ότι όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας δεν συγκαταλέγονται οι «καλές» περιοχές όπως το Μετς, Κουκάκι, Κολωνάκι, Παγκράτι, Ιλίσια, Γκάζι, Ακρόπολη, Θησείο κλπ διότι στις παραπάνω περιοχές οι τιμές πώλησης είναι αρκετά υψηλότερες ακόμη και για ακίνητα άνω των 40 ετών.

Επιπλέον, βασικός ανασταλτικός παράγοντας αποτελεί το γεγονός ότι ελάχιστοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ακόμη και αν πληρούν τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας των τραπεζών, δεν έχουν καταφέρει να αποταμιεύσουν το 20%-25% ως ιδία συμμετοχή στην αξία του ακινήτου που ζητά η τράπεζα για την χορήγηση στεγαστικού δανείου στο υπόλοιπο ποσό αγοράς .

Για να μπορέσει να αγοράσει κάποιος ακίνητο από 80.000€ έως 120.000€ κατασκευής μετά το 2000 από 90τμ έως 110 τμ θα πρέπει να αναζητήσει ακίνητα εκτός του κέντρου των Αθηνών και να κατευθυνθεί κυρίως στα Προάστια της Αττικής.